Czynności notarialne

Umowa sprzedaży

Jest to jedna z najczęściej zawieranych umów w obrocie prawnym. Umowa sprzedaży jest odpłatna, dwustronnie zobowiązująca i oparta na porozumieniu wszystkich występujących w niej stron. Umowa ta prowadzi do powstania zobowiązania dla każdej z jej stron – sprzedawca zobowiązany jest do przeniesienia prawa własności rzeczy lub prawa i wydania przedmiotu sprzedaży w posiadanie kupującemu, zaś kupujący – do odebrania rzeczy i zapłaty ceny. Cena wskazana w umowie jest ustalona dowolnie przez strony, jednakże powinna być ekwiwalentna do świadczenia. Z uwagi na tzw. przymus notarialny przed notariuszem najczęściej zawierane są umowy sprzedaży nieruchomości (w tym lokali lub gruntów), użytkowania wieczystego bądź spółdzielczych własnościowych praw do lokali. W oparciu o przedłożone przez strony umowy dokumenty oraz oświadczenia w zakresie ceny, sposobu i terminu zapłaty oraz terminu wydania przedmiotu umowy sprzedaży notariusz sporządza projekt aktu notarialnego. Warto zwrócić uwagę, iż umowa sprzedaży przenosi prawo na nabywcę nieruchomości z chwilą jej zawarcia, a nie z chwilą zapłaty ceny. Wyjątkiem od powyższej zasady są umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i spółdzielczych własnościowych praw do lokali, dla których założone zostały księgi wieczyste, w tych wypadkach skuteczność przejścia prawa uzależniona jest od wpisania nabywcy do działu II księgi wieczystej.

W sytuacji gdy akt notarialny zawiera w swojej treści przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta – notariusz zamieszcza w tym akcie notarialnym wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Nadto przesyła wypis takiego aktu notarialnego właściwemu sądowi wieczystoksięgowemu oraz innym uprawnionym instytucjom.

Darowizna

Umowa Darowizny obok umowy sprzedaży to jedna z najczęściej zawieranych umów notarialnych. Jest to umowa mocą której osoba darującą zobowiązuje się do bezpłatnego, jednostronnego świadczenia kosztem swojego majątku na rzecz osoby trzeciej, przy jednoczesnym braku nałożenia na obdarowanego obowiązku świadczenia w zamian za dokonaną darowiznę.

Przedmiotem umowy darowizny może być zarówno nieruchomość (działka gruntu bądź mieszkanie), prawa (prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), przedsiębiorstwo, udziały w spółce z o.o. ale również pieniądze, rzeczy ruchome takie jak np. samochód lub inne wartościowe przedmioty.

W praktyce umowa darowizny podpisywana jest najczęściej między osobami spokrewniony. W sytuacji gdy stronami umowy darowizny są członkowie najbliższej rodziny (małżonek, zstępni, wstępni, pasierbowie, rodzeństwo, ojczym, macocha), wówczas umowa ta na mocy art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolniona jest od podatku od spadków i darowizn. Należy jednak pamiętać, że warunkiem zwolnienia darowizny od podatku od spadków i darowizn w przypadku jej dokonania między członkami najbliższej rodziny, jest zgłoszenie darowizny do Urzędu Skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego oraz w przypadku darowizny pieniędzy – udokumentowanie ich otrzymania przelewem na rachunek bankowy obdarowanego. Jeżeli umowa darowizny zawierana jest w formie aktu notarialnego to notariusz zawiadamia Urząd Skarbowy przesyłając odpis sporządzonej umowy, co zastępuje obowiązek zgłoszenia darowizny przez strony tej umowy.

Pełnomocnictwo notarialne

Pełnomocnictwo jest to jednostronna czynność prawna polegająca na udzieleniu przez mocodawcę umocowania dla pełnomocnika do dokonywania czynności szczegółowo określonych w treści pełnomocnictwa.

Przy udzielaniu pełnomocnictwa konieczna jest obecność jedynie mocodawcy wraz z ważnym dokumentem tożsamości, który powinien szczegółowo wskazać zakres umocowania pełnomocnika, bądź pełnomocników ponieważ to właśnie od woli mocodawcy zależy zakres udzielonego pełnomocnictwa.

W sytuacji gdy pełnomocnictwo obejmuje umocowanie np. do zarządzania i administrowania nieruchomością, lub umocowanie do zarządzania firmą niezbędne będą do przedłożenia notariuszowi dodatkowe dokumenty (np. podstawa prawna nabycia nieruchomości, numer księgi wieczystej, czy dane przedsiębiorstwa).

W obrocie prawnym wyszczególnia się następujące rodzaje pełnomocnictw:

OGÓLNE

Umocowuje do dokonywania czynności nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu (art. 199 k.c), w tym także do administrowania majątkiem. Do jego ważności niezbędne jest udzielenie go w formie pisemnej.

SZCZEGÓŁOWE

Umocowuje pełnomocnika do dokonywania precyzyjnie określnych czynności udzielanych pełnomocnikowi przez mocodawcę.

RODZAJOWE

Umocowuje pełnomocnika do dokonywania określonego rodzaj czynności. Treść takiego pełnomocnictwa zawsze musi jasno określać rodzaju czynności, jakiej dotyczy, przy czym zakres czynności może zawierać się w ramach wyznaczonych przez zwykły zarząd, ale może także wykraczać poza jego zakres.

PROCESOWE

Umocowanie procesowe pozwala sobie będącej pełnomocnikiem procesowym (która określona jest w szczegółowych przepisach) do reprezentowania mocodawcy w zakresie czynności sądowych, w tym do stawiennictwa w sądzie czy do uczestnictwa w rozprawach.

Warto nadmienić, że każdemu ze wskazanych powyżej rodzajów pełnomocnictw mocodawca może nadać formę aktu notarialnego (chociażby przepis prawa tego nie wymagał), przy czym pełnomocnictwo musi być, pod rygorem nieważności, udzielone w takiej samej formie, jaka wymagana jest do dokonania czynności (np. pełnomocnictwo do zbycia/nabycia nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, tak jak sama czynność). Udzielone pełnomocnictwo można w każdej chwili odwołać (chyba że mocodawca zrzekł się tego uprawnienia z uwagi na treść stosunku prawnego, będącego jego podstawą) – aby jednak odwołanie było skuteczne, pełnomocnik musi być o tym poinformowany. Pełnomocnik zobowiązany jest wtedy do zwrotu dokumentu pełnomocnictwa. Może on żądać jego wypisy/odpisu, jednak nanosi się wtedy nań adnotację o jego odwołaniu. Pełnomocnictwo wygasa po jego „skonsumowaniu” – czyli gdy czynność, do której upoważniało, została dokonana, jak też, co do zasady – w przypadku śmierci mocodawcy, bądź pełnomocnika. W tym drugim przypadku przepisy kodeksu cywilnego umożliwiają złożenie zastrzeżenia o nie wygasaniu pełnomocnictwa na wypadek śmierci mocodawcy, bądź pełnomocnika.

Testamenty notarialne

Dziedziczenie w Polsce może odbywać się albo na podstawie przepisów ustawy – Kodeks Cywilny (w tym przypadku spadkodawca w zasadzie nie musi podejmować żadnych kroków aby regulować dziedziczenie po swojej śmierci) albo na podstawie sporządzonego uprzednio przez spadkobiercę testamentu. Testament to szczególny rodzaj czynności na wypadek śmierci, który można sporządzić na kilka sposobów, w tym również przy pomocy notariusza.

Testament sporządzony w formie aktu notarialnego może w swojej treści zawierać wiele różnorakich postanowień: od powołania do spadku dowolnie wybranej osoby lub osób, poprzez wydziedziczenie, ustanowienie zapisów zwykłych, zapisów windykacyjnych, czy też ustanowienie w treści testamentu polecenia na rzecz oznaczonych osób, nie czyniąc przy tym nikogo spadkobiercą.

Warto podkreślić, że testament wywołuje skutki dopiero po śmierci spadkodawcy, w związku z czym cały testament bądź jego poszczególne postanowienia można zmienić w każdej chwili do końca życia testatora, przy czym nie można tego dokonać przez pełnomocnika.

Umawiając się na spotkanie do notariusza w sprawie testamentu warto zastanowić się jakie rozrządzenia chcemy zawrzeć w treści testamentu i przygotować odpowiednie dane np. dane osobowe spadkobiercy bądź wydziedziczonego, powody wydziedziczenia czy dane dotyczące rzeczy kub praw mających być przedmiotem zapisu windykacyjnego.

Sprawy z zakresu prawa spadkowego

Notariusz w swojej pracy zajmuje się również sprawami z zakresu prawa spadkowego, w tym zakresie sporządza m.in. protokoły z oświadczeń o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku, protokoły dziedziczenia i akty poświadczenia dziedziczenia.

Śmierć jest sytuacją, która wiele zmienia w stosunkach prawno – majątkowych wielu osób. Aby móc rozporządzać majątkiem pozostawionym po zmarłej osobie należy przeprowadzić postępowanie spadkowe, które obecnie można przeprowadzić w postępowaniu przed sądem rejonowym lub na spotkaniu u notariusza.

Akt poświadczenia dziedziczenia

Notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia na podstawie ustawy bądź testamentu, z wyłączeniem dziedziczenia na podstawie testamentów szczególnych, warto nadto zaznaczyć, że do sporządzenia tego aktu potrzebna jest obecność wszystkich spadkobierców ustawowych oraz zgodność stron w zakresie dziedziczenia. Akt poświadczenia dziedziczenia poprzedzony jest sporządzeniem przez notariusza( przy udziale wszystkich potencjalnych spadkobierców) protokołu dziedziczenia, który w swojej treści obejmuje oświadczenia spadkobierców w zakresie faktów niezbędnych do ustalenia kręgu rzeczywistych spadkobierców.

Po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia jest on niezwłocznie rejestrowany przez notariusza w rejestrze spadkowym i tak zarejestrowany akt ma skutki prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, od chwili zarejestrowania.

Odrzucenie spadku

Z chwilą śmierci spadkodawcy spadkobierca nabywa spadek z mocy samego prawa z dobrodziejstwem inwentarza. Aby nabyć spadek nie trzeba składać oświadczenia o przyjęciu spadku. Jednakże w sytuacji kiedy z jakiś powodów nie chcemy nabyć spadku po danej osobie należy przypadający nam spadek odrzucić. Odrzucenie spadku może zostać dokonane w formie oświadczenia złożonego przed sądem rejonowym (ustnie lub na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym) bądź przed notariuszem. Termin na odrzucenie spadku wynosi 6 miesięcy od chwili kiedy spadkobierca dowiedział się o swoim powołaniu do spadku. Po upływie tego terminu spadkobierca nabywa spadek z dobrodziejstwem inwentarza.

W przypadku odrzucenia spadku w imieniu małoletnich dzieci lub osób nieposiadających pełnej zdolności prawnej oświadczenie składają przedstawiciele ustawowi. Potrzebna jest do tego jednak zgoda sądu opiekuńczego. Brak zgody skutkuje tym, że oświadczenie złożone przez przedstawiciela ustawowego jest nieważne.

Warto nadmienić, że oświadczenie o odrzuceniu spadku może zostać złożone przed notariuszem również przez pełnomocnika. Z treści takiego pełnomocnictwa powinno jednoznacznie wynikać, że po kim należy odrzucić sadek oraz rodzaj składnego oświadczenia tj. przyjęcie spadku w określony sposób lub odrzucenie spadku.

Z chwilą złożenia oświadczenia o odrzuceniu spadku, spadkobierca który odrzucił spadek traktowany jest jako osoba, która nie dożyła otwarcia spadku, w związku z czym do dziedziczenia w następnej kolejności powołani są kolejni określeni w ustawie spadkobiercy.

Umowa majątkowa małżeńska

Umowa majątkowa małżeńska jest sposobem na uregulowanie ustroju majątkowego podczas trwania związku małżeńskiego, na taki który w danym momencie bardziej odpowiada woli stron. Ten rodzaj umowy może zostać zawarty jeszcze przed zawarciem małżeństwa ale również podczas jego trwania. W sytuacji zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej przed zawarciem związku małżeńskiego ustawowa wspólność majątkowa między małżonkami nie powstanie, a nowożeńcy wkroczą w związek małżeński wraz z ustrojem rozdzielności majątkowej zachowując swoje majątki osobiste. W sytuacji zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej podczas trwania związku małżeńskiego rozdzielność majątkowa powstanie od dnia zawarcia umowy.

Do zawarcia umowy strony muszą przygotować ważne dowody osobiste oraz odpis skrócony aktu małżeństwa, w przypadku osób, które dopiero zamierzają zawrzeć związek małżeński strony winny podać planowaną datę ślubu.